完善配套制度 保障居住权实施

本刊记者 焦艳

为保障居住权人核心利益，适应我国住房群体发展新形式，2021年1月1日起施行的民法典新增居住权制度，既保障了居住人尤其是老年人等群体有房可住，也让有限资源最大限度地发挥效用。

涉“居住权”纠纷案件增多

生活中，“居住权”常被提及。

民法典首次确立了居住权制度，民法典第三百六十六条、第三百七十一条规定权利人按照合同约定或者遗嘱，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

近年来，人口老龄化趋势明显，“涉房产转让托付养老类”案件不断增多，尤其是老年人对子女保留房屋居住权的赠与合同纠纷最为典型。

在北京市第一中级人民法院公布的一起案例中，老年人再婚情形下，一方往往会在遗嘱中作出将房屋所有权留予与前配偶所生子女、并为再婚老伴设立房屋居住利益的安排，法院最终认定，再婚丧偶老年人可基于去世配偶遗嘱取得房屋居住权。承办法官说，通过综合遗嘱中的居住利益词句、关联条款，并探求遗嘱的目的、动机，审查遗嘱设立的居住利益承诺是否为居住权。遗嘱所设居住权自继承开始时生效，因遗嘱继承取得房屋所有权者负有配合及时完成居住权登记的义务。

目前，实践中居住权裁判案件呈现出哪些特点?北京市海淀区人民法院民事审判第一庭法官史敬阳告诉记者，近年来，居住权裁判案例数量呈逐步上升趋势。据她观察，当前司法实践中的案例并非以民法典中关于居住权的规定为依据，部分案件仅是以居住权为“诉由”提起诉讼。比如说，海淀法院审理的居住权第一案，虽案由为居住权，但实质是因离婚引起的子女抚养及后续生活安排引发的纠纷，与我国民法典规定的居住权通过合同及遗嘱订立，且需要以登记为生效要件的规定并不相符。

恶意设定居住权不受保护

根据民法典规定，居住权具有排他效力，即居住权人对于房屋享有占有和使用的权利。然而随着居住权制度价值效用的显现，一些被执行人试图“钻空子”，通过在房屋上设定居住权作为逃避执行的手段。

经法院调查，2022年上海的王某为取得某银行贷款在房屋上设定了抵押权。

2023年7月，王某又为前妻在房屋上设定大额抵押权;同月，王某还在房屋上为其母李某设定终身居住权。当多起案件进入法院执行程序时，被执行人王某已没有其他可供执行的财产。该银行认为，被执行人王某为案外人李某在这套房屋设定的居住权，对已经在先设定抵押权的实现产生重大影响，于是向法院申请依法涤除该居住权。

法院在审理该案时，通过综合考量居住权设定的时间、目的、动机等因素，认为被执行人在该房屋上为案外人设立居住权，晚于某银行在上述房屋设立的抵押权。该居住权存在于上述房屋，已经影响房屋的评估价格，进而影响了某银行在先设立抵押权的实现。法院遂作出裁定，涤除案外人李某在房屋上的居住权。

法院同时提醒，合法的居住权益在强制执行过程中将受到保护。对于在查封或抵押权之前即已设立的居住权，应在处置程序中如实披露居住权设立信息，在拍卖公告的显著位置中标明，以尽到告知义务。

需进一步完善配套制度

尽管居住权制度的推行在应对社会老龄化问题、解决特定群体居住困境、提升房屋利用率等方面带来积极影响,但为最大限度发挥制度作用，受访者从居住权与抵押权之间冲突的解决以及居住权登记制度的完善提出建议。

实践中，住宅上设立的居住权会影响抵押物的经济价值以及抵押物的交易速度。北京瀛和律师事务所律师陈阳建议，应明确居住权和抵押权的冲突解决机制。陈阳建议，对于同时设立抵押权和居住权的，按照登记时间的先后保障权利的实现。先有居住权后有抵押权的，可以参照适用抵押权与租赁权冲突解决规则，即设立在先的居住权不受抵押权的影响，抵押权实现过程中，居住权仍然存续。

此外，居住权登记制度也被各界所关注。根据民法典第三百六十八条规定，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。有观点认为，民法典虽然规定和增设了居住权，但我国《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》中并没有提及，即实践中居住权登记缺少规则和程序。各地目前以试点为主，从2021年开始，上海、天津、重庆等15个城市已经进行了积极探索，但是做法不尽相同。目前，国家对于居住权登记暂未印发相应的实施细则和操作规范，尚无统一的登记程序。

史敬阳认为，居住权只有经过登记方才设立，这就要求有完备的登记制度予以配合。因此制定标准化的居住权登记操作规范尤为重要，该规范应全面涵盖居住权登记的办理流程、需提交申请材料、审核要点以及明确的收费标准等关键细节，旨在构建一个既为公众提供办事指引，也为基层登记工作人员提供办理依据，同时可以满足民法典实施后开展居住权登记工作的需要。

陈阳说，进一步完善居住权的登记制度，建议通过技术支持与抵押权登记系统相关联，在设立登记权或抵押权时进行财产上已登记权利提示，以规避后续因权利冲突而引发的法律纠纷。